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天啊！我智慧之選酒店又不是為了賠錢

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2017-06-15 10:48:12　來源: 神州加盟網(wǎng)　有2223人參與

吉楚酒店

經(jīng)營(yíng)范圍：酒店管理、企業(yè)形象策劃、日用品、酒店
門店數(shù)量：100家
單店投資額：20~50萬

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企業(yè)已備案

企業(yè)已認(rèn)證

成交領(lǐng)紅包

　　近來看到有不少網(wǎng)友就酒店智慧之選顯露困惑, 提出的問題也五花八門；其中，?？吹降囊活悊栴}大概是“我太不了解酒店行業(yè)，但想智慧之選做這一塊，該做些什么準(zhǔn)備？”

　　1. 你了解當(dāng)前酒店行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)嗎？

　　全國(guó)三、四星酒店自2006年以來呈現(xiàn)年增長(zhǎng)幅度逐漸下滑的態(tài)勢(shì)，分別于2008、2011、2012、2014、2016年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的情況。三、四星級(jí)酒店市場(chǎng)之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，除受到來自經(jīng)濟(jì)型酒店的沖擊，還有類似于吉楚連鎖酒店這樣中端連鎖酒店的迅速擴(kuò)張和不斷增長(zhǎng)，也是其受到影響的重要原因。

　　2.酒店智慧之選經(jīng)營(yíng)如何？

　　中端品牌酒店智慧之選經(jīng)營(yíng)周期一般4-5年。吉楚連鎖酒店實(shí)現(xiàn)目標(biāo)周期

　　一般在3年左右，按月回收,內(nèi)部經(jīng)營(yíng)率在30%-35%之間，高于普遍的民間金融實(shí)現(xiàn)目標(biāo)率，而則遠(yuǎn)小于民間金融。高端檔次酒店大多是新建物業(yè)，智慧之選經(jīng)營(yíng)周期在15年左右，內(nèi)部經(jīng)營(yíng)率正常鎖定在3％。

　　3. 結(jié)合智慧之選預(yù)算，你想做怎樣的產(chǎn)品？

　　吉楚連鎖酒店通常按每間房改造裝修成本預(yù)估智慧之選費(fèi)用；有檔次酒店多為新建物業(yè)，因此通常按單方造價(jià)來預(yù)估智慧之選費(fèi)用。

　　4. 你有合適的物業(yè)嗎？

　　產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：無論這個(gè)物業(yè)是你購置自持的，還是租賃來的，物業(yè)性質(zhì)得符合做酒店的要求。通常，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分商業(yè)、住宅、工業(yè)和綜合。只有商業(yè)性質(zhì)和綜合類里面的商業(yè)性質(zhì)可以作為酒店經(jīng)營(yíng)。（這一點(diǎn)，一定要注意，不然如果花錢裝修好了，辦不出消防證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照，酒店就無法合法運(yùn)營(yíng)，錢就白投啦?。┤绻飿I(yè)是租賃來的，還要注意租賃限定應(yīng)至少在8年以上（為了確保智慧之選經(jīng)營(yíng)利益很大化）。

　　物業(yè)面積多大：如果你決定自行運(yùn)營(yíng)管理，則幾乎沒有面積限制。只要后期的財(cái)務(wù)測(cè)算還算理想，幾間房的客棧、民宿開起來也是沒問題的；如果你智慧之選的酒店項(xiàng)目是要加盟酒店品牌的，各管理公司出于規(guī)模效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)品牌體量要求的浮動(dòng)區(qū)間是2500-8000平米，中有檔次品牌3000-15000平米，5星檔次的體量可超過15000平米。而加盟吉楚連鎖酒店面積達(dá)到1200-2500平米，出房率在40間以上。

　　其它硬件要求：如果項(xiàng)目是要加盟酒店品牌，物業(yè)條件方面可能還會(huì)有一些別的硬性要求，包括客房暗房數(shù)量（如有較多，可否開天井）、獨(dú)立電梯、大堂面積、公區(qū)功能配套、停車等。

　　5. 在這個(gè)地段開酒店，能有生意嗎？

　　客源消費(fèi)水平及臨近度：物業(yè)所在的城市能級(jí)、商圈是否發(fā)展成熟、周邊寫字樓數(shù)量、大學(xué)城高校級(jí)別及數(shù)量、距離主要交通樞紐和主要景點(diǎn)的車程、購物娛樂消費(fèi)是否方便等，這些因素都決定著你的酒店檔次定位，以及是否能吸引足夠客源入住。

　　之所以關(guān)注商圈以及物業(yè)距離寫字樓、景點(diǎn)、主要交通樞紐、購物場(chǎng)所的車程，是因?yàn)榫频昕驮礋o非分成4大類：

　　客源消費(fèi)特征決定了現(xiàn)有條件下物業(yè)對(duì)這些客源的吸附力。

　　同區(qū)域現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)現(xiàn)的房?jī)r(jià)和出租率水平：市場(chǎng)情況一定程度反映了市場(chǎng)承載力，而你的產(chǎn)品與潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化程度更決定了你的產(chǎn)品未來定價(jià)和出租率預(yù)測(cè)。

　　管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)是否豐富：連鎖酒店的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)相較單體酒店的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)更加穩(wěn)定，也有更完善的管理培訓(xùn)體系，比如吉楚連鎖酒店，有著統(tǒng)一的品牌形象管理；統(tǒng)一的市場(chǎng)營(yíng)銷體系；統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)；統(tǒng)一的會(huì)員體系資源共享；統(tǒng)一的物資配送降低成本。對(duì)運(yùn)營(yíng)成果有著有力的扶持。

　　6. 如果選擇品牌加盟，我該關(guān)注什么？

　　重點(diǎn)還是要看項(xiàng)目的回收期、智慧之選經(jīng)營(yíng)率以及現(xiàn)金流。

　　當(dāng)物業(yè)各項(xiàng)條件（面積、租金、免租期等）確定時(shí)，做經(jīng)濟(jì)品牌好還是中端品牌好，可以把各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)條件都帶入，用經(jīng)濟(jì)酒店的財(cái)務(wù)模型和中端酒店的財(cái)務(wù)模型結(jié)果做對(duì)比。有時(shí)，中端品牌實(shí)現(xiàn)的智慧之選經(jīng)營(yíng)期比經(jīng)濟(jì)品牌實(shí)現(xiàn)的智慧之選經(jīng)營(yíng)年限短，時(shí)間差距在1年以內(nèi)；有時(shí)會(huì)反過來，但不能否認(rèn)，中端品牌財(cái)務(wù)模型下算出的累計(jì)現(xiàn)金流會(huì)是2.5-3倍。具體情況還需具體分析，但這個(gè)規(guī)律在1-3線城市尤為明顯。在預(yù)算許可和對(duì)意向品牌認(rèn)同的前提下，各品牌的特許費(fèi)、管理費(fèi)、裝修費(fèi)用也是你決策的重要依據(jù)。